二手房交易增值稅率降至3% 樓市新政將惠及千萬購房者
2026-01-04 16:06:16
來源：財(cái)聯(lián)社
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樓市迎來重大利好政策。12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
該措施自2026年1月1日起施行，2026年1月1日前個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合本公告規(guī)定的將按本公告執(zhí)行。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，按全額5%的比例征收增值稅，會(huì)導(dǎo)致交易成本極高，這無論對剛需買家還是置換賣家，都是一筆不小的成本。當(dāng)下，潛在購房者對交易成本較為敏感，降低交易稅費(fèi)的訴求也較高。不少購房者湊夠首付的同時(shí)，還要支付十幾萬、甚至幾十萬的稅費(fèi)，這會(huì)對交易產(chǎn)生比較明顯的制約。
“本次二手房交易增值稅率新政，持有2年以下的住房，稅率從5%降至3%；持有2年以上的，之前也免征，沒有變化?！崩钣罴畏Q。
深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉指出，增值稅新政使得持有不滿2年的房產(chǎn)交易稅費(fèi)降低了2個(gè)百分點(diǎn)，大幅降低了交易成本，利好持有不滿2年的次新房，可以加快次新房交易，激活換房需求，打通置換鏈條。
以成交價(jià)500萬元住房為例，調(diào)整前不滿2年需繳納增值稅23.81萬元（不含附加），新政落地后需繳納增值稅降至14.56萬元，減少了9.2萬元。
“稅費(fèi)降低可能吸引更多需求入市，在市場低迷期，這些措施對于市場復(fù)蘇會(huì)起到一定的作用?！编u少偉表示。
中指院分析師表示，最新政策明確，在2026年1月1日前，個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合條件也可按照執(zhí)行，體現(xiàn)了稅收政策的連續(xù)性和人性化。
從政策脈絡(luò)來看，2016年《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)”。
2024年末增值稅政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，明確北上廣深在取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)后（一線城市接連取消了普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)），增值稅征收方式與其他城市一致，即滿2年以上（含2年）免征增值稅，不滿2年的按全額計(jì)算增值稅，但根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條第一款，增值稅仍按5%征收率進(jìn)行計(jì)算。
從市場維度觀察，李宇嘉表示，近期二手房價(jià)格同比跌幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大，止跌回穩(wěn)的壓力有所增加；熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)跌，市場預(yù)期較為疲弱。新房交易也開始轉(zhuǎn)弱，熱點(diǎn)城市好房子項(xiàng)目的去化速度也有所下降。
在此背景下，中指院分析師表示，宏觀層面，2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，中央財(cái)辦解讀時(shí)明確了具體舉措，提出“從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場”“需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”。
“近期北京率先優(yōu)化住房限制性措施，在清理住房消費(fèi)不合理限制措施方面邁出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易稅費(fèi)，有利于降低換房成本，更好支持改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場活躍度提升。同時(shí)需要注意的是，購房不滿2年的個(gè)人對外銷售住房，短期內(nèi)會(huì)加大市場供給量，對老舊二手住房或形成新的銷售壓力?！鄙鲜龇治鰩煼Q。
在易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)增值稅政策的調(diào)整，疊加各地優(yōu)化契稅、個(gè)人所得稅政策，形成了有利于住房消費(fèi)的稅費(fèi)政策環(huán)境。諸多降低交易成本的措施，有望促進(jìn)預(yù)期向好，增強(qiáng)購房者信心?！笆袌鼋灰宗呌诨钴S，不僅有助于去庫存，也將對穩(wěn)定樓市產(chǎn)生積極影響。”（財(cái)聯(lián)社記者 王海春）
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